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Une stratégie planifiée
I/ La
rénovation
Elle désigne les opérations par lesquelles un
bâtiment ou l'un de ses éléments voit sa
condition améliorée, par l'utilisation de matériaux neufs, modernes en
remplacement des parties endommagées. Elle se diffère ainsi de la restauration,
qui utilise les mêmes matériaux et les mêmes techniques utilisées à l'époque de
la construction (notion patrimoniale), et de la réhabilitation.
Il peut s'agir d'un quartier ou d'une
ville ; on parle alors de rénovation urbaine avec en France une Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou de renouvellement urbain, éventuellement dans
le cadre de la ville reconstruite sur elle-même pour limiter la périurbanisation et ses effets environnementaux
et fonciers
néfastes.
II/ La
réhabilitation
Dans le domaine de l'urbanisme
et de l'architecture,
la réhabilitation désigne au sens large le fait de réaménager un local,
un bâtiment ou un lieu (quartier, friche, espace
vert...). Elle consiste à garder l'aspect extérieur du bâtiment et à améliorer
le confort intérieur.
La réhabilitation en ville ou conurbation
concerne le cadre environnemental des logements et des
monuments. On peut parler de réhabilitation thermique pour l'habitat ancien, de
réhabilitation environnementale pour des friches polluées, de réhabilitation de
quartiers (avec l'ANRU
par exemple).
Ce qui nous intéresse c’est
la résidentialisation.
La résidentialisation, en tant qu'opération d'urbanisme,
admet plusieurs définitions, ce qui en fait une notion assez floue. La
résidentialisation est généralement définie en fonction de son site d'intervention,
de sa portée, de ses objectifs, qui peuvent varier considérablement d'une
opération à une autre. Il est donc difficile de donner une définition de
la résidentialisation.
On peut remarquer que les définitions, recueillies au
fil des lectures, varient beaucoup. On peut ainsi noter ces quelques
exemples :
- La résidentialisation, qui consiste à donner un caractère privé aux immeubles, par exemple en posant des grilles à l’entrée ou en aménageant un jardin au pied de l’immeuble, permet une appropriation de l’immeuble par ses habitants.
- Conçue comme la panacée contre les phénomènes de déqualification sociale, la résidentialisation s’inscrit à la suite du constat de relative inefficacité des opérations classiques de réhabilitation sur les conditions de vie réelles des habitants. […] Cette perspective qui ambitionne de réduire des problèmes mal définis (les incivilités, la déqualification sociale) à des problèmes de forme urbaine, propose curieusement un programme d’intégration urbaine par la création d’entités spatiales repliées sur elles-mêmes.
Ces définitions donnent un aperçu de ce que peuvent
être une opération de résidentialisation et, plus généralement, la
résidentialisation. Il s'agit donc, au sens le plus large du terme, d'une
opération d'urbanisme
visant à réguler, par la mise en œuvre de dispositifs allant de la petite
échelle à la grande échelle, les problèmes rencontrés dans certains quartiers d'habitation.
Ses missions sont multiples. Il s’agit d’une part
d’intervenir sur la définition des espaces extérieurs, leurs statuts (dimension
spatiale), mais également de faire changer les comportements des habitants, de
les "responsabiliser" face à leur habitat (dimension sociale) au
travers de l'amélioration de leur cadre de vie, d’améliorer la qualité des
logements et de ce fait leur taux d’occupation (dimension économique), souci
principal du bailleur social (s'il s'agit d'une intervention sur un quartier
d'habitat social), d’améliorer l’entretien des espaces extérieurs en
définissant clairement les responsabilité de chacun (dimension de gestion),
etc. On peut encore trouver d'autres applications à la résidentialisation,
notamment la mise en place d'un système de gestion urbaine de proximité (GUP)
ou encore l'intervention dans des quartiers d'habitat dégradé, pas seulement
d'un point de vue social (cadre des opérations de l'agence
nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH)), quoique les
outils manquent parfois.
Néanmoins, depuis la création de l'agence nationale pour la rénovation
urbaine (ANRU), on peut dire qu'en règle générale, une opération de
résidentialisation porte sur des quartiers d'habitat social, notamment dans les
ZUS, au travers
d'opérations tels que les grands projets de ville (GPV) ou les
opération de rénovation urbaine (ORU). La résidentialisation se veut alors
l'une des approches permettant de répondre aux problèmes des grands
ensembles. Elle se fait généralement selon trois axes, plus ou moins
avoués :
- Un aspect spatial
- Un aspect sécuritaire
- Une amélioration de la gestion des espaces
Les trois aspects de la
résidentialisation
01.
Aspect spatial
L'aspect spatial de l'opération tend à donner
un statut défini aux espaces entourant les immeubles d'habitation. Lors de la
conception des grands ensembles, la plupart du temps selon les
principes de la Charte d'Athènes, les espaces verts devaient
devenir des espaces de rencontre, à tout le monde. Dans la réalité, ces
terrains ont connu l'abandon, les défauts de gestion et les
"appropriations négatives", comme les incivilités ou simplement la
surappropriation par une tranche spécifique de la population.
La résidentialisation peut permettre de
matérialiser (végétation, murs, murets, grilles et grillages) ou de façon
symbolique (changement de matériau, de coloration) un territoire donné pour un
bâtiment ou un ensemble de bâtiments. Ces nouvelles subdivisions de l'espace
ont pour but de donner une échelle plus réduite aux ensembles d'habitation. De
telles opérations s'accompagnent souvent de créations de voiries (visant à
morceler les territoires). Notons toutefois que celles-ci amènent d'autres types
de nuisances (pollutions, insécurité routière) auparavant méconnues dans le cas
d'un cœur d'îlot initialement dédié aux piétons.
Toutefois, si cette tentative, relevant du
domaine propre aux sciences sociales en milieu urbain, de faire s'approprier
l'habitat par les "résidents" peut se concevoir pour des immeubles de
taille modeste, elle est beaucoup moins évidente lorsqu'il s'agit de bâtiments
de plus de 4 ou 5 étages. De plus, cette appropriation peut être vécue comme un
facteur d'insécurité dans les quartiers résidentialisés. La revendication d'un
"territoire" s'accompagne parfois de volontés de domination, pouvant
entraîner des rivalités ou la surappropriation déjà évoquée. Mais ce point est
justement pris en compte par les aspects sécuritaires de la résidentialisation.
02.
Aspect sécuritaire
L'aspect sécuritaire correspond à la volonté
de résorber les désordres présents sur ces espaces au statut indéfini. La
volonté de mettre fin aux occupations de halls d'immeubles, aux dégradations,
aux mésusages… se traduit par la mise en pratique d'outils de prévention situationnelle comme la vidéosurveillance, les dispositifs de dissuasion,
les contrôles d'accès…
Ce type d'intervention peut également viser à
réduire le sentiment d'insécurité en créant un entre-soi, espace privatisé où
l'on est susceptible de ne rencontrer que « des têtes connues ». Dans
ce cas, une fois l'espace résidentiel enclos et son accès contrôlé et restreint,
sur la surveillance passive assurée par les résidents. Ceux-ci seront ainsi en
mesure d'identifier plus facilement un « intrus », personne n'ayant
pas d'appartenance au territoire de la résidence. Cela peut aboutir à des
fonctionnements semblables à ceux des gated
communities anglo-saxonnes, et à la privatisation de l'espace
public.
03.
Gestion et entretien
Si la délimitation administrative des
surfaces aux abords et entre les bâtiments est connue des différents services
(par le cadastre),
leur gestion (entretien, nettoyage) en est cependant souvent complexe, une même
allée pouvant très facilement être de la responsabilité du bailleur sur une
partie de son tracé, et de celle de la mairie sur le reste.
Cette complexification de la gestion est
souvent génératrice de tension entre les locataires et les bailleurs si ces
derniers ne fonctionnent pas en parfaite coordination avec les services
municipaux concernés.
Cependant, des conventions existent entre
bailleurs et mairies afin de répartir le coût budgétaire de services
(nettoyage, espaces verts) délégués à des sociétés externes ou à charge de
services internes (services des voiries et/ou des espaces verts) dont la charge
est alors imputée pour moitié (en général) aux deux parties. La
résidentialisation peut alors impliquer un transfert de compétence vers le
bailleur, avec des retombées pour les locataires qui voient leurs charges
augmenter, la dotation municipale étant supprimée. Autre solution envisagée,
les allées et autres espaces de circulation extérieurs sont rétrocédés par le
bailleur - s'il est propriétaire de tout le foncier - à la commune / à l'EPCI,
qui prennent alors totalement à leur charge leur entretien, comme pour
n'importe quelle autre portion du domaine public.
De même, les espaces de stationnement
peuvent, lors d'une opération de résidentialisation, faire l'objet d'un
transfert de compétence, et donc de charges d'entretien (cela pouvant
comprendre s'il y a lieu l'entretien des espaces verts, y compris la taille annuelle
des arbres) et/ou de frais de location.
Intrication des notions
Ces trois aspects s'entremêlent dans les
discours des différents acteurs ayant affaire à la résidentialisation. Que ce
soient les concepteurs (architectes, urbanistes, paysagistes) ou les maîtres
d'ouvrage de ces opérations (mairies, offices HLM, État), les objectifs qui
sont associés à la résidentialisation varient. L'accent est mis dans la
présentation du projet sur un aspect ou sur l'autre. De plus, les échelles
d'intervention varient beaucoup, allant du quartier entier à l'immeuble seul,
voire à quelques appartements. Il est donc difficile de donner une définition
unique de la résidentialisation.
La
résidentialisation, processus et mise en œuvre.
Cœur de cible
En devenant institutionnalisée au travers de
la Loi
d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
du 1er août 2003, la
résidentialisation est un outil principalement utilisé dans les opérations
visant le patrimoine des bailleurs sociaux publics. Il s'agit la plupart du
temps de marchés publics.
Toutefois, en se popularisant et en faisant ses preuves, la résidentialisation
intéresse le sercteur privé. Quant aux copropriétés,
celles-ci sont pour l'instant dans l'attente d'un outil de financement, l'ANAH ne disposant pas pour l'instant des
prérogatives nécessaires pour aider les interventions sur les abords des
copropriétés dégradées.
Déroulement
d'une opération de résidentialisation
La première étape consiste en la concertation
qui va intervenir entre différents acteurs demandeurs. La demande émerge ainsi
soit du propriétaire de l'ensemble (OPAC notamment, ou syndicat de copropriété) qui cherche
notamment à rationaliser ses coûts d'entretien, à limiter le taux de vacance
de ses logements, à satisfaire le mécontentement des habitants ; soit de
la municipalité qui ressent le besoin d'intervenir sur le quartier pour des
raisons sociales ou d'image de la ville. L'un et l'autre commencent par
formaliser leur demande, se mettre d'accord sur le programme à mettre en œuvre,
aidés en cela par le Grand Projet de Ville, s'il existe. Le projet comporte
alors souvent plusieurs aspects, résidentialisation, mais aussi des
démolitions, de la réhabilitation de logements ou de parties
communes des bâtiments.
En plus de cela, certains autres objectifs
peuvent venir se greffer sur le projet. Il peut s'agir de volontés politiques
ou autres, s'exprimant via des demandes visant à la prise en compte d'objectifs
sociaux. Cela peut être la construction d'équipements publics, l'amélioration
de l'accessibilité, l'aménagement d'un parc,
l'arrivée de nouvelles lignes de transport en commun…
Les aspects de gestion sont alors abordés,
afin d'établir un prévisionnel financier, concernant à la fois le coût de
l'intervention, mais aussi et surtout le coût de la gestion à venir - coût
d'entretien pour les services municipaux, pour le bailleur, éventuel impact sur
les loyers. Intervient ensuite la recherche de fonds. Tous sont
sollicités : municipalité, bailleur social propriétaire, Grand Projet de
Ville, mais également département, région, et l'État via l'ANRU. Le mode
opératoire à mettre en place se construit en parallèle.
Sur le terrain, une opération de
résidentialisation débute généralement par une phase de diagnostic du quartier
qui sera résidentialisé. Micro-trottoirs, cartographies, questionnaires,
reportages photographiques, relevés analytiques des activités, des habitudes
des habitants (stationnement, regroupements de personnes par tranche d'âges),
interviews des agents de terrain, constituent une partie de l'arsenal des
outils qui peuvent être mobilisés afin d'obtenir l'image la plus proche
possible de la réalité de la vie du quartier, de ses atouts et de ses
dysfonctionnements.
Une fois le diagnostic dépouillé, le projet
peut s'affiner. C'est au tour du maître d'œuvre d'entrer en jeu : architecte,
paysagiste,
bureau d'études spécialisé peuvent être mis en
concurrence via un concours ou directement consultés, afin d'obtenir une vue
prévisionnelle de l'état futur du quartier où se déroule l'intervention.
Tout au long de ces différentes phases
(hormis la recherche de fonds, et encore), les habitants peuvent être
intimement mêlés au processus de réflexion, voire à la conception du projet,
lors d'ateliers de concertation.
Après de - souvent longues - discussions,
l'intervention proposée par le maître d'œuvre est validée par les décideurs et
les financeurs de l'opération. Une fois passé ce jalon, on entre dans la phase
de réalisation, depuis la constitution du dossier de consultation des entreprises
jusqu'à la réalisation des travaux et leur réception.
Le phasage de ces opérations est fréquent,
puisqu'il s'agit d'interventions en site occupé. Aussi, les opérations à tiroirs,
les tranches opérationnelles sont monnaie courante, afin que soient pris en
compte les impératifs de toutes les catégories d'acteurs subissant les
travaux : habitants, commerçants, associations, services publics,
transports en commun, entreprises intervenant au cours des travaux mais aussi
entreprises sur place, etc.
Une fois les travaux terminés, et les
ajustements de dernière minute pris en compte, il reste au temps à passer, et
aux habitants à prendre possession de leurs espaces extérieurs rénovés. Il est
de bon ton, quelque temps après les travaux, d'effectuer des retours sur le
terrain, afin notamment de savoir si les prévisions en termes d'utilisation des
espaces, d'appropriation, d'amélioration de la gestion, voire de baisse de la
criminalité et des usages déviants se sont avérées correctes.
Financement
Coût des travaux
Les opérations de résidentialisation sont
souvent intégrées à des programmes issus du programme national de rénovation
urbaine, et en cela font partie des projets partiellement financés
par l'État via l'ANRU. L'agence nationale finance les projets pour environ
30 % de leur montant de travaux, mais ce chiffre peut varier.
Le reste du financement vient, à différentes
hauteurs, des autres acteurs impliqués, notamment région, département, ville, Action
Logement (Participation des Entreprises à l'Effort de Construction),
éventuellement EPCI…
Il s'agit majoritairement de financements publics. Le reste provient du ou des
bailleurs impliqués dans l'opération d'urbanisme, qu'il soit public ou privé.
Les fonds européens peuvent
intervenir également, mais pour une part bien plus modeste.
Entretien et
maintenance
L'opération vise bien souvent à redistribuer
le foncier aux différents protagonistes. Auparavant, l'entretien de ces espaces
était peu, mal, voire pas fait, et les charges d'entretien étaient attribuées
en majorité à l'entité responsable de l'entretien de l'espace public,
principalement les services municipaux. Dès lors, avec la répartition claire et
nette du foncier, les charges sont alors clairement réparties.
Le bailleur se trouve alors bien souvent
responsable de l'entretien d'assiettes foncières dont il n'avait pas
jusqu'alors la responsabilité, ni même l'idée du coût que pouvait représenter
cet entretien. Il peut alors être tenté de reporter une partie de ces surcoûts
sur ses locataires, via l'augmentation des charges locatives.
Afin de limiter l'impact financier de cet
entretien nouveau, les concepteurs doivent, en collaboration avec les futurs
responsables, chercher partout les solutions envisageables afin de limiter ces
coûts. Il peut s'agir :
D’un choix judicieux d'essences végétales, à
croissance lente et nécessitant peu de taille.
De la réduction en tant que de faire se peut
des réseaux de collecte d'eaux pluviales, notamment en mettant en œuvre
des revêtements de sol drainants.
De l'optimisation de l'éclairage (usage de LEDs à faible consommation, matériels anti-vandales).
De la réduction du nombre de points de
collecte des ordures ménagères, pour réduire la taxe d'enlèvement, tout en
prenant garde de ne pas favoriser de ce fait les déposes sauvages de sacs et
autres détritus…